樓市供需形勢變化，正迫使調控思路調整。有關部門此前明確的“分類調控”思路，在今年將更加凸顯。中國證券報記者日前獲悉，一些供應量過大、房屋空置較為嚴重的城市(包括很多三四線城市)，將受到供地、新開工等方面的多方掣肘，從而防止當?shù)胤康禺a市場供需關系進一步惡化。
 

　　分析人士認為，房地產市場已從此前的供不應求進入到整體供大于求的階段。差異化調控政策，將難以改變整體房地產市場熱度降低。預計今年房地產投資 、銷售、拿地等關鍵指標可能繼續(xù)維持低迷狀態(tài)。
 

　　多條“紅線”收緊
 

　　“從去年年底開始，相關主管領導下達了死命令，要求2015年嚴格控制新開工規(guī)模。尤其是在新區(qū)范圍內，不再新批房地產用地。”山東南部某市住房建設系統(tǒng)官員向中國證券報記者表示。
 

　　此前幾年，該市城區(qū)面積擴張速度較快，在市區(qū)北部新區(qū)啟動大規(guī)模房地產開發(fā)建設。如今，新區(qū)房屋消化緩慢，很多商品房難以售出，使該區(qū)域變成一座“空城”。
 

　　上述人士表示，這種要求是按照上級領導思路，層層下達的。該市附近的幾個城市，也接到類似要求。理由較為一致，即房地產建設過剩，難以消化，造成公共資源浪費。
 

　　據(jù)中國證券報記者了解，盡管并未在年度會議上公開提及，但有關部委已經以窗口指導形式，向各省份傳達新政策思路。具體為，對供應量較大的中小城市，今年需嚴控城市擴張速度、新增房地產用地規(guī)模、開工規(guī)模、房地產開發(fā)貸款規(guī)模等。
 

　　之所以做出此項決定，目的在于防止供應過剩局面進一步惡化，防范地方融資平臺風險。據(jù)悉，盡管有關部門多次對地方融資平臺做出清理，但在城市規(guī)模擴張和房地產開發(fā)過程中，仍有地方政府參與其中。
 

　　中國證券報記者還了解到，按有關部門要求，維護房地產市場穩(wěn)定，防范市場風險進一步惡化的目標，已成為各地官員政績考核的一部分。
 

　　“分類調控”由來
 

　　對仍處于供不應求狀態(tài)的一線城市，有關部門持有另一種態(tài)度。當前實施“限購令”的城市，有北上廣深四個一線城市和三亞(樓盤) 。在近期地方兩會上，雖然一些城市政府部門表態(tài)不會取消限購，但并未排除限購門檻降低的可能性。分析人士說，這意味著，一線城市調控政策有松動空間。對當?shù)胤康禺a開發(fā)熱情來說，這種表態(tài)無疑能帶來積刺激。
 

　　住建部曾提出的“分類調控”、“雙向調控”思路終于得以凸顯。對供不應求的一線城市，將鼓勵房地產開發(fā)，增加市場供應，繼續(xù)以限購形式抑制需求;廣大二三線城市房地產市場開發(fā)規(guī)模，會受到限制，并鼓勵需求釋放。這種思路的由來，在于整體供需形勢已發(fā)生徹底改變。
 

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2014年末，全國商品房待售面積62169萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米。自2012年4月以來，全國商品房庫存連續(xù)33個月上漲。與低點相比，近兩年多全國商品房整體庫存幾乎翻倍。
 

　　北上廣深等城市吸引大量需求，市場供應相對不足。在整體供大于求的背景下，局部“供不應求”局面仍未改變。分析人士說，這種局面對未來的房地產調控思路帶來深遠影響。其中，三四線城市面臨供應“紅線”收緊，可能持續(xù)較長時間。一線城市雖無此憂慮，但在需求端，行政色彩濃厚的“限購令”不會很快退出。
 

　　市場交易不受調整影響
 

　　供需關系逆轉，已使多項指標出現(xiàn)下行。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2014年，全國房地產投資增速、拿地面積、銷售情況、資金到位增速等多項指標全面滑落，這種局面在我國房地產發(fā)展史上還是次出現(xiàn)。
 

　　綜合歷史數(shù)據(jù)不難看出，2014年房地產銷售規(guī)模仍處于次于2013年的歷史高位，但其他指標下滑表明，這種調整并非短期的小幅波動，而可能是深度調整。
 

　　野村證券中國房地產研究部主管高劍鋒援引機構的數(shù)據(jù)表示，受市場深度調整的影響，2015年，房地產企業(yè)拿地面積、房地產新開工面積等指標還將繼續(xù)下行。房地產投資增速將繼續(xù)收窄，可能由2014年的10.5%，回落到5%至7%之間。